行政管控房地产市场合理吗

胡良碧 原创 | 2021-03-06 13:42 | 收藏 | 投票
关键字:房地产市场 行政管控 

  我对经济学家尤其是主流经济学家充满敬意,对他们主要理论观点的科学性毫不怀疑。但在实践中,经济学理论的适用范围,主流经济理论观点的实际运用,笔者以为还要随理论应用的制度条件与政治家民众的社会目标追求的变化而转移。

  经济学市场自由调节需求的理论,其结论正确性的制度前提是,商品生产消费者必须处在相对自由竞争的市场环境中。我们的房地产市场是一个垄断程度较高的市场,不仅土地一级市场是垄断的,大城市的商品房开发由于进入门槛很高,一般企业要想进入亦十分不易。由此产生的问题严格的说并不是市场方面的,而是与非市场的行为或者说与非规范的体制规则相联系的问题。这样的问题不是市场经济理论可以解释并解决的,需要联系政治性决策与国家政策法律的制约引导来来解释和解决。

  在房地产市场自由竞争条件远未具备,即在生产要素自由流动、生产者自由进出、消费者自由选择等等条件远未具备的情况下,作为掌握着市场行政管理权力且拥有土地金融等最重要资源的行政部门,采取各种政策措施规范市场,改变自己的经济行为与土地销售方式、出价水平,防止房地产价格猛涨与市场混乱,这难道有什么错吗?没有错。市场经济条件下的行政干预手段,不仅现在需要,今后也需要;不仅中国需要,美国也需要。只不过我们社会的行政干预因为政府垄断诸多重要资源显得更强一些。

       问题是,在关键性制度规则尚未改革的情况下,这种干预恐怕还必不可少。说相府采取行政手段管理经济,是为了政治目标不顾市场经济规律,无非是因为他们明确提出了抑制房价上涨、希望房价回归的政策;无非是限制了每户居民购房套数,对二套以上住房实行了差别贷款利率;对外地人、没有证据证明自己有固定职业、稳定收入者,停止售房等限制炒房的政策。

  反对者的理由建立在经济学原理之上的:房价高是因为商品房供不应求,不去增加供应,你去直接控制商品房消费干什么!政府宏观调控经济,你目标直接的去干预房地产具体价格干什么!公民有支配自己收入的自由,有选择居住地的自由,你有关部门干预人家的消费权力干什么!此言差也,我们房地产市场现在是一种非理性购房需求支撑的市场,如果过度膨胀的非理性购房需求得不到抑制,短时间增加多少建房用地、建设多少商品房都是难以奏效的。现在的房地产行业已经是超常发展,造成的问题业已十分严重,不能再单纯靠增加土地供应的方法来解决问题了。

  此外,我们房地产问题有很大一部分是因市场机制不健全、相关法律法规缺失和执行不到位带来的。如果土地资源的占有不是城市一家高度垄断,而是相对分散的;如果农民集体、企业单位和个人拥有的土地所有权,可以自主决定土地的使用方向和转让;再如果我们社会控制贷款风险的一系列制度(审核家庭实际收入水平的制度、二套房差别利率的制度)得到严格有效的执行;反价格欺诈等等制度规则得到严格履行。那么,房地产市场疯狂的价格走势和商品房消费的非理性需求就不会达到今天这样的程度。我们经常拿美国作对比,比如陈志武教授就说他在美国买过房子,美国没有那一个州用房地产税来控制房价。但是显然他们并没有控制土地一级市场价格的能力,且市场管理制度要比我们规范和完善一些。

非理性的经济行为,在哪里都会受到法律法规与行政管理的制约:疯狂的期货交易,创新过度的次级债券交易,不是在美国也因为极其严重的问题开始受到法律法规的限制吗?积聚巨大风险的非理性动荡的市场,就是市场活动的佼佼者都会清楚的看到其中的问题,索罗斯不止一次的对金融运行规则提出批评,并且主张改革。

  我们是一个权力相对集中的体制,法律政策与行政措施的执行,其力度方向往往取决于各级政府主要领导的态度和目的追求。当一种严重的经济社会问题引起各方的注意、影响到各级政府政策目标追求的时候,行政官员对一些现象态度改变,对一些行政目标追求改变,使得某些政策法律得到超乎一般的严格执行,这并不是什么违背市场经济规律的做法,而是中国特殊政治体制下的必然产物。拘泥于僵化的经济学理论教条,相信看不见的手的市场原教旨主义观念,不论在什么时候都不用看得见的手,都不大胆采取各种有效手段来解决问题,这才是书生主义的执政理念。

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多年的机关与教师工作,使我对写作思考有着超乎寻常的爱好,希望用合理的观念为社会发展进步尽微薄之力
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